Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայում գների բարձրացումը, հիփոթեքային վարկերի ծավալների ավելացումը և ընդհանուր շուկայի ակտիվացումը մասնագետները հիմնականում պայմանավորում են 2018թ.-ի քաղաքական զարգացումներով, ինչպես նաև հիփոթեքային վարկերի տրամադրման պայմանների դյուրինացմամբ։ Արձանագրված աշխուժացման առումով կարևոր է հասկանալ, թե որքանով է այն բնականոն, և արդյո՞ք ի հայտ եկած զարգացումներն էական ռիսկեր չեն պարունակում։

Աշխուժացում անշարժ գույքի շուկայում

Հ ամաձայն ՀՀ Կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից հրապարակումների[1]՝ Երևանում և մարզերում ոչ միայն արձանագրվել է անշարժ գույքի շուկայական գնի աճ, այլև կտրուկ ավելացել է գործարքների քանակը։ Մասնավորապես՝ գործարքների գնային ինդեքսների ուսումնասիրությունը թույլ է տալիս եզրակացնել, որ 2019 թվականին Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1մ2 մակերեսի հաշվարկով շուկայական միջին գինը 2018 թվականի համեմատ աճել է 10.8%-ով։

Նույն միտումները շարունակվել են նաև 2020-ին, մասնավորապես՝ 2020թ. հունվարին Երևան քաղաքի բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների՝ 1մ2 մակերեսի հաշվարկով շուկայական միջին գինը 2019թ.-ի նույն ամսվա համեմատ աճել է 16 տոկոսով, իսկ Կենտրոն վարչական շրջանում նույն ցուցանիշը 2017թ.-ի հունվարի համեմատ աճել է 53.9%-ով՝ կազմելով 659 հազար 500 դրամ։

2019 թվականին հանրապետությունում գրանցվել է գործարքների 2009 թվականից ի վեր ամենաբարձր ցուցանիշը՝ 186,061 գործարք։ Իրականացված գործարքների քանակի դինամիկան ևս ցույց է տալիս[2], որ 2019 թվականին հանրապետությունում գրանցված գործարքների քանակը 2017 թվականի համեմատ աճել է 45.4 տոկոսով, իսկ 2018 թվականի համեմատ՝ 29.7 տոկոսով:

Գների վրա ազդող գործոններից մեկն առուվաճառքի գործարքներն են, որոնք, նույնպես ավելացել են: 2019-ին իրականացվել է անշարժ գույքի առքուվաճառքի 51,508 գործարք, որը 2009 թվականից ի վեր աննախադեպ բարձր ցուցանիշ է, այդ թվում՝ գործարքների առավել բարձր տոկոսաչափը՝ 34.6%-ը գրանցվել է Երևանում, իսկ առավել ցածրը՝ 1.5 տոկոսը գրանցվել է Վայոց ձորում։ 2019 թվականին առաջանցիկ տեմպերով ավելացել են նաև հողի գործարքնեը՝ կազմելով 64,857 գործարք՝ նախորդ տարվա համեմատ աճելով շուրջ 21 տոկոսով։

2019 թվականին աշարժ գույքի շուկայի նկատմամբ ավելացել է նաև ՀՀ ռեզիդենտ չհանդիսացող օտարերկյա քաղաքացիների հետաքրքրվածությունը։ Մասնավորապես, օտարերկրյա քաղաքացիները իրականացրել են անշարժ գույքի 6,204 առքուվաճառքի գործարք, որը կազմում է ընդհանուր առքուվաճառքի գործարքների 12 տոկոսը։ Ընդ որում, նշենք, որ օտարերկրյա քաղաքացիների կողմից գնված գույքի 47.4 տոկոսը բնակարաններ են, 19.2%-ը՝ հող, 18.9%-ը՝ բնակելի տուն։ Գործարքների 53.3 տոկոսը արել են Ռուսաստանի, 14.2 տոկոսը` ԱՄՆ-ի, իսկ 12.4 տոկոսը` Եվրոպական երկրների քաղաքացիները։ Նշենք, որ այս երեք ուղղություններում նախորդ տարվա համեմատ նկատվել է գնման գործարքների աճ, իսկ Իրանի և Սիրիայի  դեպքում՝ անկում։ Ընդ որում, օտարերկրյա քաղաքացիներն ավելի շատ անշարժ գույք են վաճառել, քան գնել։

Պատկերն առավել ամբողջական դիտարկելու նպատակով ներկայացնենք նաև Երևանի քաղաքապետարանի կողմից հրապարակված տվյալները, համաձայն որոնց՝ 2019 թվականին տրամադրվել է՝

1,853 նախագծման թույլտվություն (ճարտարապետահատակագծային առաջադրանք)՝ նախորդ տարվա համեմատ աճելով՝ 3.6 տոկոսով,

2,612 շինարարության թույլտվություն, նախորդ տարվա համեմատ աճելով՝ 76.4 տոկոսով,

497 ավարտական ակտ (շահագործման թույլտվություն), նախորդ տարվա համեմատ նվազելով՝ 6.5 տոկոսով։

Սկզբնական փուլում տրվում է նախագծման թույլտվություն, այնուհետև շինթույլտվություն, որի հիման վրա իրականացվում է շինարարությունը, ապա տրվում է ավարտական ակտը՝ շահագործման թույլտվությունը։ Ստացվում է, որ այսօրվա տրված նախագծերի և շինարարության թույլտվությունները արտացոլում են առաջիկա 2-3 տարիների շինարարության ծավալը։ Առավել ընդհանրական և մոտավոր գնահատականներով, կարող ենք ասել, որ եթե 2018 թվականին տրվել էր 1,480 շինարարական թույլտվություն և 2019-ին ունեցել ենք  497 ավարտական ակտ, ինչի արդյունքում 2019 թվականին գրանցվել էր շինարարության 4.6 տոկոս աճ, ապա 2019 թվականի ցուցանիշները հաշվի առնելով 2020 թվականին շինարարությանունը աճելու է էլ ավելի առաջանցիկ տեմպերով։ 

Նպաստող գործոններ. հիփոթեքային վարկերի գրավչության բարձրացում

Հ իփոթեքային վարկերի պահանջարկը շարունակաբար աճում է, ինչը պայմանավորված է մի քանի գործոններով։ Կա աշխուժություն անշարժ գույքի շուկայում. գործարքների թվի աճին զուգահեռ ավելանում է նաև հիփոթեքային վարկավորման ծավալը: Երկրորդ գործոնն անշարժ գույքի` որպես ներդրումային գործիքի, նկատմամբ հետաքրքրությունն է: Երրորդ, գործոնը եկամտային հարկը վերադարձնելու պետական ծրագիրն է` ուղղված հիփոթեքային վարկերի տոկոսների մարմանը: Բնակարանի ձեռքբերման գործարքների մեծամասնությունն իրականացվում է առաջնային շուկայում, ինչին, նպաստում է եկամտային հարկի հաշվին տոկոսները մարելու հնարավորությունը:

Վերջին երկու տարվա էական փոփոխությունների արդյունքում ավելացել է հիփոթեքային վարկերի շահառուների թիվը, ինչպես նաև եկամտային հարկի փոխհատուցման և այլ պայմանների ներդրմամբ թեթևացել է վարկային բեռը, ինչը լրացուցիչ խթան է վարկառուների համար։

1. Ամուսինների գումարային տարիքի փոփոխում 65-ից 70-ի:
2. Երկրորդային շուկայում փոփոխություններ • Բնակարանի արժեքը՝ մինչև 25 մլն դրամ • Առավելագույն տոկոսը՝ 9,5 % նախկինում 10,5%-ի փոխարեն • Կանխավճարը՝ 30% կամ 10%, եթե առկա է երկրորդ գույքի գրավ կամ բնակարանի արժեքի 20%-ի չափով ապահովագրություն •Սուբսիդիա՝ 2%-ային կետի չափով Երևանում, 4%-ային կետի չափով մարզերում	3. Առաջնային շուկայում փոփոխություններ • Բնակարանի արժեքը՝ մինչև 30 մլն դրամ • Առավելագույն տոկոսը՝ 7,5% •Կանխավճարը՝ 20 % կամ 10%, եթե առկա է երկրորդ գույքի գրավ կամ բնակարանի արժեքի 10 %-ի չափով ապահովագրություն •Սուբսիդիա՝ չկա (դրա փոխարեն կլինի անուղղակի սուբսիդավորում եկամտային հարկի վերադարձի տեսքով) • Վարկի ժամկետ՝ մինչև 30 տարի

Աղյուսակ 1. Հիփոթեքային վարկավորման համակարգում իրականացված փոփոխությունները

Անշարժ գույքի շուկայի զարգացումներն առավել լավ հասկանալու համար ներկայացնենք նաև Հայաստանում հիփոթեքային վարկերի դինամիկան, քանի որ անշարժ գույքի շուկան և հիփոթեքային վարկավորման շուկան սերտորեն փոխկապակցված են, և հիփոթեքային վարկերի աճը նպաստում է անշարժ գույքի շուկայի ատիվացմանը ինչպես շինարարության ծավալի ավելացման, այնպես էլ երկրորդային շուկայում իրականացվող գործարքների մասով։

Վերջին երկու տարիներին  Հայաստանում դրամային վարկերի տոկոսադրույքներն իջել են շուրջ 3%-ով, իսկ դոլարային վարկերինը՝ 1%-ով։ Այսպես, 2019 թվականի դեկտեմբերի դրությամբ ՀՀ առևտրային բանկերի կողմից ռեզիդենտներին տրամադրված ընդհանուր վարկերն աճել են 16.7 տոկոսով՝ նախորդ տարվա նույն ամսվա համեմատ։ Չնայած ընդհանուր վարկային պորտֆելում հիփոթեքային վարկերը կազմում են շուրջ 11 տոկոս՝ 2019 թ.-ի դեկտեմբերի դրությամբ աճը կազմել է 40.5 տոկոս նախորդ տարվա դեկտեմբերի նկատմամբ։ Նույն միտումը շարունակվում է նաև 2020-ի հունվարին՝ վերոնշյալ գործոններով պայմանավորված։

Նշենք, որ ՊԵԿ տվյալներով[3]՝ 2019 թվականին վարկառուներին և համավարկառուներին է վերադարձվել 7 միլիարդ 900 միլիոն դրամ վճարված եկամտային հարկ, ինչը 2018 թվականի ցուցանիշը (4,683,712.8 դրամ) գերազանցել է ավելի քան 3 միլիարդ դրամով կամ 68.7%-ով, իսկ 2017թ.-ինը՝ 226.9%-ով: Գործընթացում ներգրավված է եղել 7152 շահառու՝ նախորդ ժամանակաշրջանի համադրելի ժամանակահատվածի՝ 4021-ի դիմաց, աճը՝ 77.9 տոկոս:

Նման տեմպերով շարունակվելու դեպքում հիփոթեքային վարկի տոկոսի սուբսիդավորումն ահռելի բեռ է դառնում պետական բյուջեի վրա։ Հարց է առաջանում, արդյո՞ք վճարված եկամտային հարկի 7 միլիարդը բյուջետային ծախսումների տեսանկյունից էֆեկտիվ է կամ արդյո՞ք կան հաշվարկներ, թե ինչ հավելյալ արդյունք կստեղծեր այդ գումարը, եթե կիրառվեր այլ ոլորտներում։ Վերջին շրջանում, նման քննարկումներն էլ ավելի են ակտիվացել, հաշվի առնելով վարչապետի այն հայտարարությունը, ըստ որի՝ Կառավարությունը այժմ քննարկում է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրում փոփոխություններ կատարելու և սոցիալական բնակարանաշինությանը զարկ տալու ծրագրերը։

Անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացմանը որոշակիորեն նպաստել է նաև գործող կառավարության կողմից որդեգրած քաղաքականությունը, իրականացված ոլորտային բարեփոխումները, ինչպես նաև հանրության շրջանում դրական սպասումների ավելացումը: Միևնույն ժամանակ վերջին երկու տարիների ընթացքում հիփոթեքային շուկայում իրականացվող սոցիալական նշանակություն ունեցող վարկավորման ծրագրերում իրականացվել են մի շարք բարելավումներ, որոնց արդյունքում էապես ավելացել է հիփոթեքային վարկավորման հասանելիությունը շահառուների տարբեր խմբերի համար: Վերոնշյալ գործոնները տարատեսակ հարցեր են առաջ քաշում. որքան է շարունակվելու այս միտումները և արդյոք չի ձևավորվում մի նոր ֆինանսական փուչիկ, որը վաղ թե ուշ պայթելու է։

Անշարժ գույքի շուկայի միջազգային միտումները

Ը նդհանուր առմամբ, աշխարհում 2019 թվականին նույնպես գրանցել է անշարժ գույքի գների աճ՝ ինչպես զարգացած, այնպես էլ զարգացող երկրներում։ Բացի այդ, ընդհանուր գնային ինդեքսների ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ աշխարհում ևս ընդհանուր առմամբ անշարժ գույքի գները գտնվում են 2008-ից ի վեր ամենաբարձր մակարդակի վրա։  Բացի այդ, մի շարք կանխատեսումների համաձայն, անշարժ գույքի գները դեռևս շարունակվելու են բարձրանալ։ Մասնավորապես՝ ըստ ԱՄՆ անշարժ գույքի հայտնի realtor.com կայքի գլխավոր տնտեսագետ Դանիել Հեյլը կանխատեսումների՝ չինացի ներդրողները կփորձեն փրկել իրենց կարողությունը՝ գումարները տեղափոխելով ներկայումս ավելի ապահով` ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկա: Մինչ կորոնավիրուսի տարածումը շարունակում է իր բացասական ազդեցությունը Չինաստանի անշարժ գույքի շուկայի վրա, ԱՄՆ-ում նկատվում է անշարժ գույքի շուկայի դրական շարժ: Հեյլը հաստատել է, որ վիրուսի էպիկենտրոն Չինաստանում անշարժ գույքի շուկայում նկատվում է ավելի քան 90% անկում, և այն վերականգնելու համար կարող են անգամ տարիներ պահանջվել: 

Բացի այդ, 2020-ի հունվարին Forbes հեղինակավոր ամսագիրը ներկայացրել էր[4] անշարժ գույքի շուկայի զարգացումների վերաբերյալ 5 կանխատեսում, որտեղ հիմնականում նշված է, որ 2020 թվականին գները կշարունակեն բարձրանալ, սակայն աճի տեմպը կդանդաղի։

Ամփոփելով, նշենք, որ Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան շարժվում է միջազգային միտումներին համընթաց: Հայաստանի անշարժ գույքի շուկային առնչվող բարեփոխումները մի կողմից, մարդկանց սպասումներն ու անշարժ գույքի` որպես ներդրումային գործիքի նկատմամբ հետաքրքրության ավելացումը՝ մյուս կողմից, հանգեցրել են պահանջարկի ավելացման, հետևաբար և անշարժ գույքի ու հողային ռեսուրսների գների էական բարձրացման, գործարքների աննախադեպ ավելացման, վարկավորման ծավալների աճին։ Միանշանակ, այս միտումը երկար չի շարունակվելու, հաշվի առնելով նաև պետական բյուջեի վրա նշված բարեփոխումների ազդեցությունը, արդեն իսկ ծավալվում են քննարկումներ եկամտային հարկի վերադարձը սոցիակալան բնակարանաշինությամբ փոխարինելու ծրագրերի մասին։ Մեկ բան հստակ է՝ այս ամենի հետևանքով որոշակի պահից սկսած համապատասխան կառույցները միջոցառումներ են ձեռնարկելու սահմանափակելու եկամտային հարկի վերադարձի շահառուների թիվը՝ որով, կարծես, այս շուկայում փոփոխությունների մեկնարկը կտրվի. կնվազի պահանջարկը, կպակասի գործարքների ծավալը և, վերջիվերջո, կիջնի գինը։

---

Աղբյուրներ.

ՀՀ Կադաստրի պետական կոմիտե` Cadastre.am

ՀՀ ԿԲ վիճակագրական շտեմարան Cba.am

Ազգային հիփոթեքային ընկերություն՝ Nmc.am

Միջազգային հաշվարկների բանկ` Bis.org

Federal Reserve Bank of St. Louis` Research.stlouisfed.org, Fredblog.stlouisfed.org

---

[1] https://www.cadastre.am/news/analyze

[2] https://www.cadastre.am/news/analyze

[3] https://petekamutner.am/mdNews.aspx

[4] https://www.forbes.com/sites/forbesreal